I. O Cenário Dinâmico do Mercado Imobiliário Catarinense em 2025

O mercado imobiliário em Florianópolis e sua região metropolitana, vem se consolidando como um dos mais dinâmicos e atrativos do país. No segundo semestre de 2025, esse cenário promete se fortalecer ainda mais, impulsionado por fatores como o crescimento populacional, o avanço da infraestrutura e a valorização das cidades de médio porte. Florianópolis, carinhosamente conhecida como a “Ilha da Magia”, e suas proximidades, mantêm-se como um dos locais mais procurados para residência, investimento e estadias, atraindo tanto investidores quanto famílias em busca de um novo lar.

Embora 2024 tenha sido um ano de notável aquecimento para o mercado imobiliário brasileiro, com volumes expressivos de vendas e lançamentos , o ano de 2025 se apresenta como um período de ajustes e novas dinâmicas. Os desafios e oportunidades presentes exigem uma análise minuciosa e baseada em dados concretos. O segundo semestre de 2025 será moldado por uma combinação de fatores econômicos, tecnológicos e comportamentais, demandando adaptação e estratégias bem definidas. As projeções macroeconômicas, em particular, divergem significativamente de expectativas anteriores, impactando diretamente o custo do crédito e a demanda geral no setor.  

II. Panorama Macroeconômico: Juros, Inflação e Seus Impactos no Crédito Imobiliário

Taxa Selic: Perspectivas e Implicações

As projeções para a Taxa Selic no segundo semestre de 2025 indicam uma realidade distinta daquela que antecipava “leves quedas”. Conforme o Grupo Consultivo Macroeconômico da ANBIMA e o Boletim Focus do Banco Central, a Selic deverá permanecer em patamares elevados, oscilando entre 14,75% e 15% ao ano, até o final de 2025. Essa manutenção em um nível elevado é justificada por uma série de fatores, incluindo a pressão inflacionária contínua, a atividade econômica que ainda se mostra aquecida e as incertezas presentes no cenário externo. Esses elementos limitam o espaço para o Comitê de Política Monetária (Copom) promover reduções na taxa de juros.  

A elevação da Selic tem uma consequência direta e evidente no mercado imobiliário: o aumento dos juros nos financiamentos. Com a taxa básica de juros em patamar elevado, os bancos ajustam suas próprias taxas de crédito, resultando em parcelas mais caras para os compradores. Essa dinâmica impacta diretamente a acessibilidade ao financiamento e a capacidade de endividamento das famílias. Juros mais altos aumentam o custo total do empréstimo e o valor das prestações mensais, o que, por sua vez, reduz a capacidade de compra para uma parcela significativa de potenciais adquirentes. Isso sugere um cenário onde as aquisições dependentes de crédito, especialmente para imóveis de maior valor, enfrentarão obstáculos, podendo direcionar a demanda para compras à vista ou para programas habitacionais subsidiados pelo governo.  

Inflação no mercado imobiliário (IPCA): Desafios e Metas

As projeções de inflação para 2025, medidas pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), embora tenham sido ligeiramente revisadas para baixo em algumas análises do Banco Central e da ANBIMA, ainda se situam acima da meta central de 3% estabelecida pelo Conselho Monetário Nacional (CMN), que possui uma tolerância de 1,5% para mais ou para menos (ou seja, entre 1,5% e 4,5%). As estimativas atuais variam de 4,9% (Banco Central) a 5,50% (Boletim Focus). A economia aquecida e as expectativas de inflação que permanecem “desancoradas” dificultam a convergência para a meta estabelecida.  

A persistência da inflação acima do objetivo tem um impacto duplo no mercado imobiliário. Primeiramente, ela corrói o poder de compra e a confiança do consumidor, o que pode frear a demanda por imóveis. Em segundo lugar, a inflação elevada pode resultar em um aumento nos custos de construção, à medida que os preços de materiais e mão de obra sobem, o que, por sua vez, pode ser repassado aos preços finais dos novos empreendimentos. A inflação que se mantém acima da meta gera incerteza no planejamento financeiro e torna grandes investimentos, como a compra de imóveis, menos atraentes ou viáveis para o consumidor médio. Essa pressão inflacionária sustentada é um dos principais motivos para o Banco Central manter a Selic em patamares elevados, criando um ciclo onde juros altos são necessários para combater a inflação, mas também restringem o crescimento do mercado imobiliário.  

Crédito Imobiliário: Volume, Acessibilidade e Fontes de Funding

A análise das projeções da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (ABECIP) para o volume de financiamento imobiliário em 2025 revela um cenário que contraria a visão de “condições favoráveis” e “mais acessíveis” apresentada anteriormente. A ABECIP projeta um recuo de 10% no volume total de financiamento imobiliário em 2025, após dois anos de crescimento recorde. Especificamente, o financiamento com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) deve apresentar uma diminuição mais acentuada, de 17%, situando-se entre R$ 150 bilhões e R$ 160 bilhões, um volume similar ao registrado em 2023. Essa queda é diretamente atribuída à alta da Selic e ao consequente aumento das taxas de juros imobiliárias.  

No entanto, o cenário não é homogêneo. Enquanto o SBPE enfrenta desafios, o financiamento com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) deve apresentar um pequeno crescimento de 1%, com uma previsão de R$ 126,8 bilhões para 2025. Essa distinção revela uma bifurcação no mercado de crédito imobiliário. As condições favoráveis não se aplicam universalmente a todos os segmentos. Enquanto o financiamento a taxas de mercado (SBPE) se contrai devido aos juros elevados, os programas subsidiados pelo governo, como o Minha Casa, Minha Vida (MCMV), demonstram um vigor notável. O MCMV continua sendo o principal impulsionador das vendas de imóveis residenciais, especialmente para compradores de primeiro imóvel. No primeiro trimestre de 2025, as vendas por meio do programa cresceram 40,9% em comparação com o ano anterior. As novas condições do MCMV, que incluem a ampliação da Faixa 4 para famílias com renda de até R$ 12 mil, financiamentos de até 35 anos com juros reduzidos (10,5% ao ano) e a inclusão de imóveis de até R$ 500 mil, tornam a aquisição da casa própria mais acessível para milhares de brasileiros.  

A saúde do mercado imobiliário em 2025, particularmente para os compradores de primeiro imóvel, depende fortemente das políticas habitacionais governamentais e da disponibilidade de recursos do FGTS, em vez de condições de mercado amplas. Isso cria um perfil de risco distinto para incorporadoras que atuam em diferentes segmentos.

A Tabela 1 oferece uma visão das projeções macroeconômicas e do crédito imobiliário para 2025, baseada em dados de pesquisa.

Tabela 1: Projeções Macroeconômicas e de Crédito Imobiliário (2025)

Indicador	Projeção Atual (Baseada em Dados de Pesquisa)	Diferença/Observação
Taxa Selic (final de 2025)	14,75% a 15,0% ao ano	Selic em patamar elevado
Inflação (IPCA 2025)	4,9% a 5,50% (acima da meta de 3%)	Inflação persistente, acima da meta
Financiamento Imobiliário Total (Volume)	Recuo de 10%	Contração do volume geral
Financiamento SBPE (Volume)	Diminuição de 17% (R$ 150-160 bilhões)	Queda significativa devido a juros altos
Financiamento FGTS (Volume)	Crescimento de 1% (R$ 126,8 bilhões)	Crescimento modesto, impulsionado por programas

III. Dinâmica de Preços em Florianópolis e Região: Compra, Venda e Aluguel

Mercado imobiliário de Compra e Venda: Crescimento e Valorização Regional

Após um aumento notável de 7,7% nos preços dos imóveis no Brasil em 2024, superando a inflação do período, as projeções para 2025 indicam um crescimento mais moderado nos valores. No entanto, o mercado imobiliário em Florianópolis se destaca nesse cenário. O preço médio do metro quadrado na capital catarinense foi de R$ 12.320 em junho de 2025, posicionando-a como a 5ª cidade mais cara entre as 56 monitoradas pelo Índice FipeZAP em maio de 2025. Em fevereiro de 2025, Florianópolis era a 2ª capital mais cara do país, com o metro quadrado a R$ 11.971, atrás apenas de Vitória (ES). A cidade registrou uma valorização de 9,50% nos últimos 12 meses.  

Santa Catarina, como um todo, consolidou-se como o estado com o mercado imobiliário mais valorizado do Brasil em 2025, com quatro de suas cidades figurando entre as cinco com o metro quadrado mais caro do país, incluindo Balneário Camboriú (R$ 14.206/m²), Itapema (R$ 13.735/m²) e Itajaí (R$ 12.192/m²). Cidades como São José, na Grande Florianópolis, também estão em constante valorização devido ao crescimento econômico e à infraestrutura.

A valorização em Florianópolis é impulsionada por sua infraestrutura em expansão, melhoria nos serviços públicos e a crescente oferta de empreendimentos de alto padrão. Bairros como Lagoa da Conceição, Jurerê Internacional e Centro se destacam como áreas de maior valorização. Outros bairros com os metros quadrados mais caros incluem Agronômica (R$ 14.119/m²), Córrego Grande, Trindade, Itacorubi e Saco dos Limões, além de Estreito, Coqueiros e Capoeiras na região continental. Coqueiros (21,5%), Córrego Grande (18%) e Estreito (15,2%) foram as localidades que mais valorizaram nos últimos 12 meses. A procura por imóveis nessas regiões é impulsionada pela combinação de localização privilegiada e qualidade de vida. Isso ressalta que uma estratégia de investimento bem-sucedida em 2025 exige uma análise de mercado detalhada e localizada, em vez de depender apenas de indicadores macroeconômicos nacionais. As oportunidades de valorização de capital estão altamente concentradas.

Mercado de Aluguel: Expansão e Novas Modalidades

O mercado de aluguel na Grande Florianópolis tem se tornado uma opção cada vez mais atrativa, com a demanda por imóveis para alugar, especialmente em áreas próximas à praia e com infraestrutura completa, continuando a crescer. Florianópolis apresentou o terceiro maior preço médio por metro quadrado para aluguel entre as capitais em maio de 2025, com R$ 58,11/m², atrás apenas de São Paulo e Belém. O reajuste de aluguel pelo IGP-M em contratos que vencem em junho de 2025 é de 4,39%.  

O crescimento robusto do mercado de aluguel é, em grande parte, uma consequência direta das condições desafiadoras no mercado de compra. Muitos indivíduos e famílias, incapazes ou relutantes em se comprometer com financiamentos de longo prazo e juros elevados, estão optando pelo aluguel como solução principal de moradia. Isso cria um “transbordamento de demanda” do mercado de vendas para o mercado de aluguel. Além disso, a forte presença da demografia mais jovem (25-29 anos) no mercado de aluguel sugere uma preferência por flexibilidade e mobilidade, alinhada aos estilos de vida modernos. Para investidores, esse segmento representa uma oportunidade altamente atraente para geração de renda passiva, especialmente com o surgimento de modelos escaláveis como os empreendimentos multifamily. Isso também sinaliza uma mudança estrutural nas preferências de moradia, onde a propriedade não é mais o único objetivo aspiracional para uma parcela crescente da população.  

A Tabela 2 detalha o desempenho do mercado de aluguel em Florianópolis, conforme o Índice FipeZAP, em maio de 2025.

Tabela 2: Desempenho do Mercado de Aluguel (Índice FipeZAP – Maio/2025)

Indicador	Valor/Percentual
Aumento acumulado em 2025 (Brasil)	5,13% (quase o dobro da inflação IPCA de 2,75%)
Aumento em Maio/2025 (Brasil)	0,59% (desaceleração em relação a abril/2025: +1,25%)
Preço médio/m² em Maio/2025 (Brasil)	R$ 48,96/m²
Florianópolis (SC) – Preço médio/m²	R$ 58,11/m² (3ª capital com maior preço médio)

IV. O Novo Perfil do Comprador e as Tendências de Busca por Imóveis em Florianópolis

Espaços Flexíveis e Multifuncionais

As preferências dos compradores e inquilinos em Florianópolis estão em constante evolução, com a busca por imóveis que ofereçam mais espaço interno, áreas externas, espaço para home office e ambientes integrados. Apartamentos compactos, estúdios e lofts, com plantas inteligentes e uso eficiente do espaço, ganham destaque, muitas vezes complementados por ambientes compartilhados dentro dos empreendimentos, como coworkings, lavanderias coletivas e academias. O crescimento do trabalho remoto amplifica a demanda por imóveis com espaços dedicados ao home office ou próximos a espaços de coworking.  

Localização Estratégica e Qualidade de Vida

A proximidade com áreas verdes, parques e espaços abertos continua sendo um diferencial significativo na escolha de um imóvel. Em Florianópolis, áreas como Jurerê, Canasvieiras, Ingleses, Cachoeira do Bom Jesus e Cacupé seguem em alta, com imóveis próximos à praia, com boa infraestrutura e segurança, sendo os mais valorizados. A cidade é considerada uma das melhores para morar no Brasil, oferecendo uma combinação de belezas naturais, infraestrutura moderna e ambiente acolhedor.  

Tecnologia e Sustentabilidade: De Diferencial a Requisito

A importância de imóveis inteligentes, que incorporam automação residencial e sistemas de segurança avançados, bem como soluções sustentáveis como painéis solares, captação de água da chuva e eficiência energética, tem crescido exponencialmente. Em Florianópolis, empreendimentos novos, com tecnologia, eficiência energética, infraestrutura de lazer e acabamentos modernos estão atraindo mais compradores, que buscam qualidade de construção e diferenciais que agreguem valor ao imóvel. A sustentabilidade, em particular, deixou de ser uma tendência para se firmar como um pilar essencial. Construtoras estão cada vez mais engajadas em práticas ecológicas, adotando materiais de baixo impacto ambiental e sistemas que economizam recursos. Imóveis com certificação de sustentabilidade representam um diferencial competitivo, atendendo às demandas de um público cada vez mais consciente. O conceito de luxo, inclusive, está cada vez mais atrelado ao bem-estar, com projetos que combinam exclusividade, conforto e conexão com a natureza.  

A convergência das necessidades pós-pandemia e da crescente consciência ambiental está redefinindo o valor imobiliário. A pandemia acelerou a adoção do trabalho remoto e enfatizou a importância do lar como um santuário multifuncional, ao mesmo tempo em que aumentou a preocupação com saúde, bem-estar e impacto ambiental. A forte demanda por espaços flexíveis, home offices e proximidade a áreas verdes, juntamente com a exigência de sustentabilidade e tecnologia inteligente, indica que o “novo normal” de trabalho e vida alterou permanentemente o que constitui uma propriedade desejável. A demanda por sustentabilidade e tecnologia não é uma moda passageira, mas uma resposta a impulsionadores econômicos (eficiência e economia de custos) e de estilo de vida (bem-estar e consciência ambiental). Essa convergência significa que propriedades que não incorporam esses recursos podem enfrentar depreciação mais rápida ou vendas mais lentas.

A Digitalização do Processo Imobiliário

A transformação digital no mercado imobiliário ganhou velocidade e se consolidou em 2025. O processo de compra ou aluguel pode ser realizado integralmente online, desde o primeiro contato até a assinatura do contrato com certificação digital. Ferramentas como visitas virtuais em 360°, tours guiados por vídeo, assinatura eletrônica e atendimento via WhatsApp tornaram-se padrão no setor. Estima-se que 40% das transações imobiliárias em 2025 serão realizadas de forma digital, um aumento significativo em relação aos anos anteriores.

A Inteligência Artificial (IA) e as tecnologias de realidade virtual e aumentada estão personalizando o atendimento, automatizando a precificação de imóveis e a análise de crédito, e permitindo visitas imersivas. Além disso, a tokenização imobiliária está revolucionando o acesso a capital, permitindo que propriedades sejam fracionadas em tokens digitais registrados em blockchain, o que facilita o acesso a capital de forma rápida e menos burocrática. Essa digitalização completa do ciclo imobiliário atua como um catalisador de eficiência e democratização. Ela não se trata apenas de conveniência, mas de uma profunda mudança tecnológica que otimiza processos, reduz o tempo médio de transação e aumenta a transparência. A tokenização, por exemplo, pode democratizar o acesso a investimentos imobiliários, permitindo que investidores menores participem do mercado. Empresas e profissionais que não adotarem essa integração digital completa estarão em desvantagem competitiva, pois o mercado privilegia aqueles que oferecem uma experiência digital fluida, segura e eficiente.  

V. Oportunidades e Estratégias para Cada Perfil em Florianópolis e Região

Para Compradores de Primeiro Imóvel

Este período pode representar um momento oportuno para a realização do sonho da casa própria, especialmente por meio do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV). O programa oferece condições mais acessíveis e juros reduzidos, tornando-se um grande motor das vendas de imóveis residenciais. As vendas pelo MCMV cresceram 40,9% no primeiro trimestre de 2025, impulsionadas por novas condições como a inclusão de famílias com renda de até R$ 12 mil na Faixa 4, financiamentos de até 35 anos com juros de 10,5% ao ano e imóveis de até R$ 500 mil.  

Para esses compradores, é fundamental pesquisar exaustivamente, comparar as diversas opções de financiamento disponíveis – incluindo as novas regras da Caixa Econômica Federal que limitam o financiamento a 70% do valor no Sistema de Amortização Constante (SAC) e 50% na Tabela Price para alguns casos – e não hesitar em negociar. A acessibilidade ao crédito para compradores de primeiro imóvel não se deve a uma melhoria generalizada das condições de mercado, mas sim a uma janela de oportunidade governamental, com subsídios e condições facilitadas através do MCMV. Sem esses programas, este segmento enfrentaria barreiras significativas. A assessoria especializada da F1 Cia Imobiliária é indispensável para navegar pelas complexidades do crédito imobiliário e garantir a melhor decisão, encontrando as melhores opções de financiamento para o seu perfil.  

Para Investidores do mercado imobiliário

O cenário para investidores exige maior cautela, com a participação de investidores no mercado caindo para 31% no primeiro trimestre de 2025, o menor índice já registrado. As taxas de juros ainda elevadas encarecem o financiamento para investidores e reduzem o apetite por risco em operações especulativas.  

No entanto, Florianópolis tem se consolidado como destino de interesse para investidores da Europa, EUA, China e América Latina. A estabilidade econômica da região, os preços ainda acessíveis em comparação com outros mercados globais e a possibilidade de renda com aluguel fazem da cidade uma excelente porta de entrada para investimentos no Brasil. Bairros como Campeche e Ingleses, que oferecem uma combinação de beleza natural e infraestrutura em desenvolvimento, atraem tanto moradores quanto investidores, com potencial de retorno financeiro. A estratégia de investimento está se reconfigurando: 67% dos investidores estão optando por imóveis para locação, buscando a geração de renda mensal, enquanto apenas 33% ainda visam lucrar com a valorização e revenda. Essa mudança reflete uma adaptação do mercado. Juros altos tornam o financiamento de compras especulativas mais caro e reduzem as margens de lucro potenciais em revendas rápidas, pois os compradores finais também enfrentam custos de financiamento mais elevados. Em contrapartida, o aquecido mercado de aluguel oferece um retorno sobre o investimento mais previsível e imediato por meio da renda de aluguel. Essa reconfiguração da estratégia de investimento imobiliário, da valorização especulativa para a geração de renda passiva, sugere um mercado em amadurecimento, onde a geração de renda a longo prazo e a resiliência (como em propriedades multifamily) são priorizadas em detrimento de ganhos especulativos de curto prazo. A F1 Cia Imobiliária pode auxiliar investidores a identificar as melhores oportunidades de locação e valorização na região. 

Para Vendedores do mercado imobiliário

A demanda aquecida em alguns segmentos, como o de imóveis populares via MCMV, e a valorização em áreas específicas de Florianópolis e região podem favorecer a venda. No entanto, é crucial precificar o imóvel de forma competitiva, considerando as condições de crédito mais restritivas que os potenciais compradores enfrentam.

Investir na apresentação do imóvel e na digitalização do processo de venda é fundamental para atrair os compradores certos e agilizar a transação. Isso inclui a utilização de visitas virtuais, marketing digital e destaque de atributos como sustentabilidade e tecnologia. A necessidade de adaptação às expectativas do comprador digital e consciente é premente. Um vendedor que não apresenta sua propriedade com tours virtuais, não destaca características sustentáveis ou não oferece comodidades inteligentes (se aplicável) estará em desvantagem. A precificação competitiva não se baseia apenas no tamanho do imóvel, mas também no valor percebido em termos de estilo de vida, eficiência e prontidão digital. O ônus recai sobre os vendedores para se adaptarem a um comprador mais sofisticado e digitalmente nativo, investindo em fotografia profissional, tours virtuais e destacando recursos que ressoam com as preferências modernas.

VI. Conclusão: Navegando o Mercado Imobiliário de Florianópolis em 2025 com Informação e Estratégia

O segundo semestre de 2025 no mercado imobiliário de Florianópolis e região será caracterizado por um cenário macroeconômico desafiador em nível nacional, com juros e inflação elevados impactando o crédito tradicional. No entanto, o mercado local demonstra forte dinamismo, com valorização contínua em diversas áreas e um mercado de aluguel aquecido. As transformações tecnológicas e as novas prioridades dos consumidores – como a busca por sustentabilidade, espaços multifuncionais e a digitalização dos processos – estão redefinindo o valor e a atratividade dos imóveis na capital catarinense.

Navegar neste mercado complexo exige mais do que intuição; demanda análise de dados aprofundada, compreensão das tendências regionais e setoriais, e uma estratégia adaptada ao perfil de cada agente – seja comprador, vendedor ou investidor. A assessoria especializada torna-se, neste contexto, um diferencial competitivo indispensável.

VII. Como a F1 Cia Imobiliária Pode Ajudar a Navegar Neste Cenário

A F1 Cia Imobiliária está preparada para auxiliar em cada etapa da jornada imobiliária em Florianópolis e região, transformando as tendências do mercado em realidade para seus clientes.

• Conhecimento de Mercado Local: Os especialistas da F1 Cia Imobiliária possuem um profundo conhecimento das tendências locais e nacionais. Isso permite oferecer análises precisas e atualizadas para as decisões, alinhadas com as projeções macroeconômicas e setoriais mais recentes, garantindo que as estratégias sejam baseadas em dados concretos e não em suposições. A F1 Cia Imobiliária está atenta às particularidades do mercado imobiliário em Florianópolis, principalmente de luxo e de alto padrão, bem como às oportunidades em bairros em ascensão, como Jurerê Internacional e Lagoa da Conceição, conforme destacado em nossa análise.
• Ampla Carteira de Imóveis: A F1 Cia Imobiliária dispõe de um portfólio diversificado de imóveis para compra, venda e aluguel em Florianópolis e arredores. Este portfólio inclui opções que se alinham às novas demandas do mercado imobiliário de Florianópolis, como espaços flexíveis e multifuncionais, imóveis com tecnologia integrada e soluções sustentáveis, além de oportunidades em regiões de alta valorização, conforme as análises de mercado. A F1 Cia Imobiliária se orgulha de oferecer opções que atendem desde o comprador de primeiro imóvel até o investidor mais experiente.
• Assessoria Personalizada: Do primeiro contato à concretização do negócio, a equipe da F1 Cia Imobiliária oferece um atendimento personalizado, garantindo segurança e tranquilidade em todas as transações. Seja para encontrar o imóvel ideal, aproveitando as condições favoráveis de programas como o Minha Casa, Minha Vida, para vender uma propriedade com estratégias de precificação competitiva e marketing digital eficaz, ou para investir em imóveis para locação com alto potencial de renda passiva, a F1 Cia Imobiliária atua como um parceiro estratégico. Conte com a F1 Cia Imobiliária para uma experiência imobiliária completa e bem-sucedida em Florianópolis.

O segundo semestre de 2025 está repleto de possibilidades em Florianópolis e região, e a F1 Cia Imobiliária está pronta para ajudar a alcançá-las com inteligência e segurança.