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Reajuste de aluguel: veja como funciona e como calcular

O reajuste do aluguel acontece cada vez que um inquilino completa 12 meses de em determinado imóvel.

Dessa forma, o cálculo é feito sob o valor inicial de locação. A Lei 8.245/91, mais conhecida como Lei do Inquilinato, é responsável por reconhecer o reajuste legalmente.

O cálculo tem como base um índice da inflação, que pode ser:

  • Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M);
  • Índice de Preço ao Consumidor Amplo (IPCA);
  • Índice Nacional de Custo da Construção (INCC);
  • Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC);
  • Índice de Preços ao Consumidor (IPC);
  • Índice Geral de Preços (IGP-DI).

Neste artigo, vamos te explicar como calcular o reajuste de aluguel para que você não seja pego de surpresa.

Boa leitura!

De que forma o reajuste de aluguel acontece?

O reajuste de aluguel acontece sempre que há a renovação do contrato de locação, que, geralmente, ocorre há cada 12 meses.

Dessa forma, o valor inicial do aluguel sofre uma alteração de acordo com algum índice de inflação existente.

Essa prática é realizada pelo mercado imobiliário para que os preços do aluguel se adaptem de acordo com a inflação vigente, que é alterada conforme a economia mundial.

Existem alguns índices que são mais conhecidos, como o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), atualizado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV).

Além disso, outro índice bastante utilizado no reajuste é o Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC), que, por sua vez, é definido pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).

O INPC ainda é o principal indicativo de inflação no Brasil. Desse modo, ele costuma ser utilizado até mesmo para a mensuração da Taxa Selic.

Como calcular o reajuste de aluguel?

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Como dito anteriormente, o reajuste é calculado de acordo com cada índice de inflação. Para isso, existem diversas calculadoras de reajuste de aluguel disponíveis na internet.

De qualquer forma, vamos te explicar como funciona o cálculo na prática, tendo como referência do IGP-M, que ainda é muito utilizado por locadores.

Vamos supor que o reajuste será anual, e o FGV divulgou fechamento do IGP-M dos últimos doze meses em 24,90%. Então, deverá ocorrer um reajuste em um aluguel de R$ 1.300.

Desse modo, os 24,90% do IGP-M devem se tornar um número decimal, ficando em 0,2490. Após isso, é preciso somar 1 à esse valor, resultando no total de 1,2490.

O cálculo final deve ser:

[valor do aluguel] X [1,2490] = [reajuste]

logo:

1.300 X 1,2490 = 1.623,70.

Nesse caso, o reajuste seria de 1.623,70.

É importante salientar que esse tipo de reajuste está sendo menos realizado, logo que os valores do IGP-M tem se apresentado mais altos do que de outros índices.

Vale lembrar ainda que nem sempre o reajuste deve levar em consideração algum índice, pois é possível que haja acordo entre locador e locatário.

Além disso, cabe ressaltar que os reajustes são assegurados por meio de contrato, que consta qual será o índice para o cálculo, bem como a sua periodicidade (semestral, anual etc).

IGP-M x IPCA: qual índice é mais utilizado no reajuste de aluguel?

O IGP-M é o índice mais utilizado para calcular o reajuste de aluguel. No entanto, de acordo com as alterações econômicas, ele apresentou um aumento, enquanto o IPCA se tornou mais estável. Assim, o IPCA tem sido cada vez mais praticado.

Abaixo, você pode entender como cada índice é mensurado:

Composição do IGP-M

O IGP-M é calculado de acordo com a variação de preços de bens e serviços. Assim, ele é obtido pela média aritmética ponderada entre:

  • Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA);
  • Índice Nacional de Custo da Construção (INCC);
  • Índice de Preços ao Consumidor (IPC).

Para o cálculo, há diferentes pesos, sendo 60% para IPA, 30% para o IPC e 10% para o INCC.

Composição do IPCA

O IPCA é composto a partir da média de 430 mil preços de produtos e serviços, localizados em 13 áreas urbanas brasileiras, de 9 setores da indústria, sendo eles:

  • Transportes: 20,6%;
  • Alimentação e bebidas;
  • Habitação;
  • Saúde e cuidados pessoais;
  • Despesas pessoais;
  • Educação;
  • Comunicação;
  • Vestuário;
  • Artigos de residência.

Como funciona o IVAR

A Fundação Getúlio Vargas (FGV), ao identificar a grande variação entre os índices IGP-M e IPCA, decidiram criar um novo índice, especialmente para calcular reajuste de aluguel. Foi então que nasceu o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR).

O IVAR foi lançado ainda em 2022 e, por isso, não tem sido praticado pela grande maioria das imobiliárias.

De qualquer forma, por ser um índice destinado ao reajuste de aluguéis, ele pode ser a escolha por parte de muitos locadores.

Segundo a FGV, para o cálculo do IVAR serão considerados os valores de aluguéis, as variações do mercado e as características dos imóveis localizados em São Paulo, Belo Horizonte, Rio de Janeiro e Porto Alegre.

Posso trocar o índice do meu contrato?

É possível trocar o índice de inflação do seu contrato de aluguel. Isso é possível em imobiliárias que já tornam a mudança viável, bem como ao negociar com o locador.

Por isso, é preciso ter uma conversa honesta e indicar que, embora queira trocar de índice de inflação, ele é tão eficiente quanto o outro já praticado.

No momento, especialistas indicam que a troca deve ser para o IPCA, que apresenta valores mais estáveis.

O que não pode ser feito no reajuste de aluguel?

A Lei do Inquilinato não permite uma série de alterações no reajuste de aluguéis.

Primeiramente, o proprietário não pode alterar o valor de acordo com o ajuste anual do salário mínimo, ou as alterações cambiais do mercado internacional.

Além disso, é preciso frisar que, ao ocorrer um reajuste, não é necessária a emissão de um novo contrato, mas sim de um termo aditivo.

Por fim, é preciso que o inquilino seja avisado sobre o reajuste no contrato inicial e também em um período próximo ao cálculo.

O que fazer para casos de reajuste de aluguel acima do índice?

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É possível conversar com o locador e questioná-lo sobre a atitude, visto que o mercado imobiliário se baseia nos principais índices de inflação do país.

No entanto, caso o proprietário mantenha a decisão, é possível encerrar o contrato junto ao seu vencimento.

Como locador, ao realizar isso, pode ser que uma nova locação seja dificultada, logo que é adequado praticar os valores regionais.

Como negociar o valor do aluguel?

Para negociar o valor do aluguel, é preciso marcar uma conversa com a imobiliária ou locador. Nesse momento, apresente o seu salário atualizado, indicando que o reajuste não acompanha os seus ganhos.

Além disso, considere alterar o índice de inflação para um menos instável, como o IPCA.

Nesse momento será importante sinalizar quais são as suas qualidades enquanto inquilino, como por exemplo o bom comportamento e o pagamento em dia.

Por fim, aponte pontos negativos do aluguel, de modo a indicar que o reajuste não condiz com o espaço oferecido.

Caso não haja consenso, infelizmente a recomendação é que você mude de aluguel. Contudo, na maioria das vezes uma conversa franca costuma resolver.

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Se você está cansado dessas situações, considere investir na sua casa própria, com as melhores condições do mercado.

Conclusão

Ao finalizar o artigo, esperamos que você agora saiba como calcular o reajuste de aluguel, bem como quais são os principais índices de inflação e os seus direitos como inquilino.

É importante saber o que diz a Lei do Inquilinato sobre reajuste de aluguel.

Caso tenha gostado do artigo, leia também: “Entenda qual a diferença entre locador e locatário”.

Para mais conteúdos relevantes sobre mercado imobiliário, acompanhe o nosso blog.

 

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