Lei do Inquilinato: conheça os deveres e direitos de locador e locatário!

No Brasil, mais de 13 milhões de famílias moram de aluguel e, por isso, é importante contar com uma legislação que regule os papéis envolvidos nessa relação: a Lei do Inquilinato.

Os dados são da Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua (Pnad) realizada em 2019 e mostram o cenário da moradia no país.

Saiba mais sobre o assunto a seguir!

O que é a Lei do Inquilinato?

A Lei do Inquilinato é a norma que estabelece os direitos e deveres de locadores e locatários em território nacional. Definida em 1991, a lei nº 8.245 é voltada para imóveis comerciais e residenciais e constituiu a padronização das ações que devem ser tomadas por ambas as partes.

Pontos importantes abordados pela Lei do Inquilinato

Contrato de locação 

O contrato de locação formalizado, segundo a lei, não é obrigatório, mas é realizado na maioria das vezes, pois traz segurança a ambos os lados.

Ele estabelece uma série de características que regem a relação entre as partes, como:

• quebra de contrato;
• ação de despejo;
• garantias do locatário e do locador;
• direitos e obrigações dos inquilinos e proprietários.

É importante que o contrato compreenda temas como: as informações do locador e locatário; a descrição do bem; o tipo e a vigência do contrato; as condições de pagamento e o que pode ser feito em caso de inadimplência.

Aluguel

Não existe um valor predeterminado pela legislação e locador e locatário ficam livres para determinar o melhor valor.

No entanto, o que vai determinar o reajuste também deve estar definido em contrato e ser acordado entre as partes. Além disso, ao longo do período é possível modificar as cláusulas de reajuste.

É vedado pela lei o pagamento em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial e ao salário mínimo.

Geralmente, o reajuste é anual.

Direitos e deveres do locador

O locador deve:

• entregar o imóvel em bom estado ao locatário;
• pagar despesas extraordinárias do condomínio;
• pagar impostos e taxas, caso não haja nada estabelecido em contrato sobre o assunto;
• respeitar o período da locação e deixar o locatário livre para utilizar o bem como ele bem entender, desde que respeite a destinação do imóvel;
• pagar taxas de administração da imobiliária;
• oferecer recibo ao locatário.

E tem como direito:

• receber o aluguel em dia;
• solicitar garantias para o aluguel do imóvel, como fiador, por exemplo;
• reajustar o valor do aluguel segundo a lei;
• fazer visitas acordadas com o inquilino.

Direitos e deveres do locatário

Já o locatário tem como direitos e deveres:

• pagar o aluguel e outras taxas acordadas em contrato em dia;
• entregar o imóvel da mesma maneira como recebeu no início do contrato, há menos que haja consentimento do locador em relação às modificações;
• tratar o imóvel com cuidado e usá-lo apenas para uso combinado em contrato (comercial ou residencial);
• pagar as despesas do imóvel, como luz, água, esgoto, além de despesas ordinárias do condomínio;
• informar o locador em caso de danos estruturais e reparar danos causados por si, por sua família ou visitantes;
• seguir o regulamento do condomínio.

E tem como direito: 

• ter preferência na compra do imóvel;
• receber o imóvel em boas condições;
• pedir quebra de contrato com aviso prévio;
• receber valores gastos em obras emergenciais;

Garantias locatícias

As garantias locatícias estão previstas na Lei do Inquilinato e servem para proteger o proprietário de possíveis calotes.

As principais garantias das quais ele pode se valer são:

• fiador – uma terceiro responsável pelo pagamento do aluguel em caso de inadimplência do inquilino;
• caução – valor inicial pago pelo inquilino que pode ser usado em caso de necessidade;
• seguro fiança – valor mensal pago pelo inquilino que corresponde de 8% a 15% do valor do aluguel e não é devolvido a ele.

Rescisão do contrato

Se por algum motivo uma das partes precisar rescindir o contrato, existem algumas regras para essa decisão, segundo a lei.

Caracteriza-se como rescisão a quebra de contrato que acontece antes do período acordado, como por exemplo, os 12 meses iniciais. 

Dentro deste período é preciso haver um aviso prévio de 30 dias e o pagamento da multa. No caso do locatário, caso haja transferência de trabalho para outras localidades a multa pode ser revogada.

Ações judiciais

A Lei do Inquilinato prevê alguns tipos de ações, como:

• as ações de despejo, em caso de não pagamento do aluguel;
• ações de consignação em pagamento de aluguel – se houver recusa do locador em receber o aluguel, o locatário pode abrir ação para efetuar o pagamento e não ficar inadimplente;
• ações revisionais de aluguel – obtenção de um novo valor de aluguel, caso o valor atual tenha se tornado defasado ou excessivo;
• ações renovatórias de locação – pode ser aberta pelo inquilino, caso as duas partes não consigam chegar a um acordo de renovação.

Cenários em que a Lei do Inquilinato não se aplica

A Lei do Inquilinato é aplicada para imóveis urbanos residenciais e comerciais, mas não se aplica a todos os tipos de imóveis. Veja o que diz o artigo primeiro da lei:

Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais (que não a do Inquilinato) as locações:

• “de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;

• de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;

• de espaços destinados à publicidade;

• em apart- hotéis, hotéis – residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar”

Quando o locador pode pedir a desocupação do imóvel?

Em três situações:

• inadimplência do inquilino;
• quebra de contrato por parte do morador;
• uso indevido do imóvel.

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Conclusão

A Lei do Inquilinato é muito importante para garantir os direitos e deveres de ambas as partes em um contrato de aluguel.

Conhecê-la evita possíveis fraudes e golpes e garante uma relação mais profissional e segura.

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